Продается мойка... что за дела?

[Орк]

Не, ну если только для собственного любопытства... Банк обязан оценивать ниже рынка, они не идиоты же.

Ну как бы нет. Не так. Банки вообще могут сильно влететь если занизят рыночную стоимость. Судебная практика такова, что в случае если собственник докажет, что банк занизил рыночную стоимость, то такой договор вообще может быть признан несостоятельным.

У банков есть другой инструмент. Рыночная стоимость определяется вполне реальная (ну по крайней мере большинство нормальных банков к этому стремится), а вот далее к ней используется дисконт, который определяет уже залоговую стоимость.
Залоговая стоимость по сути своей это стоимость уравненная с суммой кредита, процентами за определенный период (у каждого банка свой подход к определению периода) и дополнительных возможных рисковых коэффициентов.

Иными словами. При сумме кредита в 100 р., % ставке - 10% годовых, 1 годе кредитования (для простоты обойдемся без рисковых коэффициентов) минимальная стоимость обеспечения составит 110 р. В этом случае банк будет требовать предоставления в залог имущества на залоговую стоимость не меньшую данной цифры. Так к примеру при рыночной стоимости в размере 150 р. и дисконте 30% залоговая стоимость составит 105 р., чего не хватит для 100% обеспечения кредита и заемщика попросят предоставить какое-то дополнительное обеспечение. В более редких случаях банк может принять риск недообеспеченности.

Надеюсь мозг не убил совсем? ))

[Красотка]

Продаётся Озон.
http://slon.ru/fast/russia/ozon-prodaet ... 4874.xhtml

[gosha]

Мозг не убил, чем тут убивать. Слово занизил я использовал именно как "скинуть 10-20%", а не оценить за 10% от реальной цены. Однако имея к оценке некоторое отношение, могу бесконечно спорить,что судебных дел, при которых банк был натянут за недостоверную оценку вряд ли имеется. И не потому что банки у нас честные, а просто не реально иметь точную рыночную цену того или иного объекта. А вся оценка сводится к поиску аналогичного проданного объекта и сопоставления цен. Можно оценить новое здание с потраченной суммой. Но как оценить здание 15 летней выдержки? Только найдя аналогичный объект. (про формулы расчета только не надо, у нас говно твиттеры в миллиарды долларов оценивается, а прибыли приносит ноль копеек

[Орк]

Мозг не убил, чем тут убивать. Слово занизил я использовал именно как "скинуть 10-20%", а не оценить за 10% от реальной цены. Однако имея к оценке некоторое отношение, могу бесконечно спорить,что судебных дел, при которых банк был натянут за недостоверную оценку вряд ли имеется. И не потому что банки у нас честные, а просто не реально иметь точную рыночную цену того или иного объекта. А вся оценка сводится к поиску аналогичного проданного объекта и сопоставления цен. Можно оценить новое здание с потраченной суммой. Но как оценить здание 15 летней выдержки? Только найдя аналогичный объект. (про формулы расчета только не надо, у нас говно твиттеры в миллиарды долларов оценивается, а прибыли приносит ноль копеек

я работаю в банке, как раз в том самом подразделении, которое этим самым занимается
Полностью с тобой согласен, что "нереально иметь точную рыночную цену того или иного объекта", потому что все зависит от конкретного оценщика и подобранных им аналогов. Вместе с тем. как я уже упомянул ранее, практика в суде существует, но только при том условии что клиент докажет, что банк занизил оценку. Если же банк предъявляет мотивированное обоснование своей оценки, то доводы клиента в данном случае либо не будут рассматриваться, либо будет проводиться дополнительная экспертиза стоимости.

Скинуть 10-20% это не работает. По крайней мере стандарты оценки позволяют корректировать только цены объектов аналогов на сопоставимость с объектом оценки, но никак не сам объект. Таким образом в стандарте банк оценивает вполне реальную рыночную стоимость, а вот потом уже определяет ликвидность объекта и решает какой кредит можно выдать уравнивая его залоговой стоимостью.

Что же касается подбора аналогов, то тут и кроется корень зла, т.к. в первую очередь точки зрения людей субъективны, а во вторую - злонамеренны. Что же касается оценочных компаний, то это вообще художники, которые подобьют какой-угодно аналог под необходимую запрошенную клиентом стоимость объекта.

Про оценки старых зданий. Если прямых аналогов нет, то да, с помощью формул. Формулы есть разные. Мне больше всего импонирует метод парных продаж. Это даже не формула - это по сути соотношение одних объектов к другим. Притом при детальном анализе рынка можно вывести очень даже точный поправочный коэффициент. Так что в этом плане не могу с тобой согласиться. Все реально, но нужно вопрос прорабатывать.

[gosha]

А и не соглашайся, все равно оценка лишь оценка. Она должна указывать не более чем порядок. В реальности банк может не принимать многие факторы при оценки предприятия или помещения. Попробуй в банке оценить авторский дизайн помещения? Или например оценить ГУМ. Ну это просто не реально. Есть хотелка, есть возможности, есть понты. Понты дороже денег, поэтому это здание идет по цене в несколько раз выше чем любая формула

[Орк]

Ну про эксклюзив я и не говорил ничего кстати

В реальности банк может не принимать многие факторы при оценки предприятия или помещения.

Себе дороже такие вот дела делать

Попробуй в банке оценить авторский дизайн помещения?

А оно надо? Это всего лишь состояние объекта, которое будет учтено как хорошее и понты останутся за бортом ))

Понты дороже денег, поэтому это здание идет по цене в несколько раз выше чем любая формула

Ну это смотря как к делу подходить )) Есть объекты, для которых определение реальной рыночной стоимости невозможно, либо же они ей попросту не обладают - типа отдельно стоящего здания где-нибудь в Тайге.. Все остальное при наличии рынка имеет стоимость и ее можно рассчитать. Я не говорю про конкретную цифру, ты правильно сказал - порядок цифр. Но! Приближенный к реальности.

[gosha]

истобан отдают уже за 32 миллиона. в 2 раза дешевле, чем первоначально мечтали. Ждем еще полгода и можно забирать за пиво?
_http://www.avito.ru/dmitrov/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_magazin_222_kv._m._dmitrov_birlovo_pole_u_247779123

[gosha]

истобан уже до 32 лимонов упала... с 65. Интересно, а "Сказка" с 40 до 20 тоже еб... упадет? Хотя нет, она с 60 падает...

[gosha]

Тунельная мойка уже за 23 продается... неплохой такой дисконт с 65 миллионов...

[tapik]

Тунельная мойка уже за 23 продается... неплохой такой дисконт с 65 миллионов...

Там изначально вроде еще территория прилагалась. А так цена мойки под ключ около 10, плюс стоимость площадки... ИМХО за 15 должна уйти быстро.

[gosha]

Сейчас она так же продается почти с полным комплектом.
Кроме того тихой сапой Хазовы пораспродали огромное количество площадей. Тут что-то неладное...

[Красотка]

Кроме того тихой сапой Хазовы пораспродали огромное количество площадей.

Например, какие?

[gosha]

Кроме того тихой сапой Хазовы пораспродали огромное количество площадей.

Например, какие?

Лараны, площади в бизнесцентре, были еще некоторые площади, которые не буду афишировать...

[gosha]

На продажу выставлен второй этаж магазина магнит (напротив ледового дворца). Всего то 40 лямов... Продаваться начал ТЦ Сити. Кто следующий?

[gosha]

мойка эмесс подешевела до 26 миллионов...
http://www.avito.ru/dmitrov/kommerchesk ... _243697089

[gosha]

продается здания ТИРа Виктория... 90 миллионов, ждем блиц цены в 55...

PS. как сообщила разведка, его продают уже достаточно давно. цена не снижается, Долгих так просто не сдается

[ist :)]

при этом стартовала еще одна стойка хазовых на кропоткинской: культурно-туристическая галерея, на месте свежеснесенной детской площадки

[gosha]

Знаю только одну площадку, которая напротив загорской была, около управляющей компании.

[ist :)]

площадка, которая около жилого дома была - прямо на перекрестке кропоткинской и л.никольской - там машинка стояла, бревно, качели, горка, лазенка была деревянная...
теперь же совсем свежая детская площадочка стоит напротив киоска союзпечати, на участке поУже, а с той все увезли, накидали песочку, сегодня вот забором обнесли и информационный щит повесили

... и уже за заборчиком организовали ленточный фундамент для некапитального строения

Последний раз редактировалось ist :) Пт май 16, 2014 23:31 pm, всего редактировалось 1 раз.

[vitan]

продается здания ТИРа Виктория... 90 миллионов, ждем блиц цены в 55...

PS. как сообщила разведка, его продают уже достаточно давно. цена не снижается, Долгих так просто не сдается

Этот убогий сарай давно пора снести. Это самая уродливая постройка в городе, наряду со "свинокомплексом" рынке. Архитектор наверное один.

[gosha]

Не начавшись строится, уже продается участок земелюшки на первом от Москвы повороте к Яхроме...

[Dmitrich]

Не начавшись строится, уже продается участок земелюшки на первом от Москвы повороте к Яхроме...

У людей более опытных это называлось"ПОВОРОТ НА ВАЗ"
По существу,грузовики интенсивно курсируют,мотался в те края с пятницы.

[gosha]

Хорошо, заметано, "поворот на ваз продается"...

[gosha]

Тунельная мойка на окружной упала до 20 миллионов. Ну вот, уже можно торговаться

[MEV]

За 20 миллионов. Это когда же она начнет приносить прибыль?