Дмитровский Форум V2

[TOS™]

В данной теме размещаю драфт текста концептуального документа по обоснованию законодательной инициативы об отказе от многоэтажного строительства на территории г. Дмитрова и Дмитровского района.

Цель темы - развитие данного документа, поэтому конструктивные дополнения, критика и замечания приветствуются.

Бессмысленные сообщения в духе "Что-то слабовато написано, одна вода..." будут удаляться, ибо и так понятно.

В отдельном разделе будут размещено обращение Общественного Совета в Совет Депутатов.

[TOS™]

==============================
В последние годы одной из самых острых и многоплановых проблем в Дмитрове стала многоэтажная жилая застройка, которая год от года ухудшает условия проживания горожан.

Основной аргумент представителей администрации и застройщиков сводится к тому, что «город должен развиваться». Между тем, применительно к малым городам России, с учётом её географических, климатических и территориальных особенностей, на сегодня не существует значимых аргументов в пользу многоэтажной жилой застройки, которая несёт в себе множество проблем:

1. Многоэтажная застройка приводит к деградации социальной и инженерной инфраструктуры.

За последние 10 лет в городе были сданы сотни тысяч квадратных метров нового жилья, но построена только одна новая школа и два детских сада.

Всё без исключения многоэтажное строительство (не только «точечное») в нашем городе садится на перегруженную, разрушающуюся советскую инфраструктуру. Транспортные и пешеходные магистрали, сети теплоснабжения и водоснабжения, электроснабжения и канализации – всё это с советских время было рассчитано на строго определённую плотность застройки и число жителей.

Результатом подобной градостроительной политики уже стала острая нехватка мест в детских садах, больницах, переполненные классы в школах, огромные очереди в городской поликлинике, проблемы с парковкой автомобилей и т.д.

2. Многоэтажная застройка приводит к притоку в город новых потребителей социальных и инфраструктурных сервисов, которые не обеспечивают их содержание и развитие.

На наш взгляд, основная масса новых жильцов не работает на предприятиях Дмитровского района, в силу этого они не участвуют в создании налогооблагаемой базы и доходов городского бюджета. При этом все жильцы в той, или иной степени являются потребителями социальных и инфраструктурных сервисов. Каждый новый многоэтажный дом дополнительно нагружает городской бюджет сотнями новых потребителей всевозможных услуг, включая медицину, детские сады и школы, общественный транспорт, парковочные места и т.п.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что приток населения в город не отвечает интересам горожан во всех случаях, кроме тех, когда он связан с развитием стабильной и долгосрочной производственной базы и привлечением прибывающего местного населения к работе на её мощностях, в результате чего новые жильцы работали бы на пополнение городского бюджета и оплачивали бы свою долю социальных услуг.

3. На уровне руководства района много говорится о пользе строительных инвестиций, однако, если эти инвестиции не привязаны к росту производства, в долгосрочной перспективе они приносят жителям города и района колоссальный вред и грозят катастрофическими последствиями.

Очевидно, что единоразовые поступления в бюджет от строительства любого многоэтажного жилого дома не могут компенсировать бюджетные расходы на социальное содержание новых жильцов и развитие под них инженерной инфраструктуры.
Каждый рубль таких инвестиций в городскую казну через 5-10 лет оборачивается двумя-тремя рублями убытка.

По сути инвестиции в многоэтажное строительство – это аналог финансовой пирамиды, если мы закрываем дыру в бюджете за счёт них, завтра в нём образуются две дыры и чтобы закрыть их придётся наращивать приток инвестиций в 2-3 раза. Подобный путь в будущем неизбежно приведёт к системному коллапсу.

Данные выводы уже озвучивались некоторыми российскими экспертами и косвенно подтверждаются эмпирическим путём, на основании многочисленных жизненных фактов. При этом исследований, комплексно обосновывающих пользу многоэтажного строительства для жителей города, в настоящее время не существует.

4. Любая жилая точечная застройка ухудшает положение людей вокруг неё, решая проблемы одних за счёт других, отнимая у них жизненное пространство, нарушая сложившийся жизненный уклад, привнося тесноту, суту, грязь, дополнительный шум и т.п.

В результате в обществе возникает конфликт интересов, что провоцирует его дальнейшую дезинтеграцию, рост социальной напряжённости, делает людей злее и агрессивнее.

5. Социальное жильё. Как быть с теми, кто в нём нуждается?

Проблема действительно острая, но попытки разрешить её за счёт ежегодного ввода в эксплуатацию сотен тысяч квадратных метров коммерческого жилья лишь перекладывают лавинообразно растущую массу проблем на плечи будущих поколений.

Предположим, что на каждые 10 квартир застройщик отдаёт городу одну для расселения очередников, т.е., условно говоря, за каждый многоэтажный социальный дом город получает в нагрузку дополнительные 10 домов. Срок службы типового многоэтажного жилья составляет 50-100 лет, при этом отчисляемая жильцами квартплата не приводит к созданию долгосрочных амортизационных накоплений, которые в будущем могли бы обеспечить жильцам новое жильё, она расходуется лишь на текущее содержание дома.

Это значит, что в будущем количество нуждающихся в жилье возрастёт десятикратно, т.е. решение проблем социального жилья за счёт коммерческого имеет все признаки прогрессивной «пирамиды».

От данного эффекта свободно индивидуальное жильё, где владелец полностью несёт расходы по его содержанию и обновлению. Это одно из преимуществ индивидуального жилья.

Выводы:

1. На сегодняшний день строительство многоэтажного жилья не отвечает интересам подавляющего большинства жителей города.

2. Исследования, в комплексе оценивающие отрицательное и положительное влияние многоэтажного жилья на развитие г. Дмитрова и Дмитровского района, не проводились.

Для детализации проблемы многоэтажного жилого строительства, оценки её влияния на жителей г.Дмитрова, а также для выработки возможных путей её решения необходим доступ к следующим статистическим данным по г. Дмитрову, в частности:

- статистику рождаемости и смертности, за последние 30 лет;
- динамику численности населения г. Дмитрова, за последние 30 лет;
- динамику кол-ва мест в детских садах и школах, за последние 30 лет;
- динамику эксплуатируемых квадратных метров жилья, за последние 30 лет;
- сколько квадратных метров жилья было построено за счёт местного бюджета, сколько за счёт ввода в строй коммерческой недвижимости, за последние 30 лет;
- каков процент предоставляемого застройщиками социального жилья при вводе в эксплуатацию нового многоэтажного жилья;
(список пополняется)

С учётом уже имеющихся в г. Дмитрове проблем, связанных с жилой застройкой, предлагаем:

1. Наложить мораторий на многоэтажную жилую застройку, не отвечающую следующим требованиям:
- многоэтажная жилая застройка должна возводиться вне зон сложившегося проживания;
- проект застройки должен предусматривать создание новой социальной и инженерной инфраструктуры, полностью покрывающей потребности новых жильцов;
- многоэтажная жилая застройка должна возводиться одновременно с запроектированной социальной и инженерной инфраструктурой и не может быть введена в эксплуатацию без полной готовности инфраструктуры.

2. В связи с фактами нежелания инвесторами-застройщиками нести социальную нагрузку (в частности, в проектах малоэтажных жилых комплексов вдоль Канала им. Москвы не предусмотрена какая-либо модернизация общегородских социальных и инженерных сервисов, не решены вопросы детских садов и школ) предлагаем не принимать к рассмотрению любые проекты жилой застройки, в которых такая нагрузка не предусмотрена и отсутствует комплексное исследование влияния проекта на общегородские социальные и инженерные сервисы.

================================

[korado]

2 и 3 пункт надо переформулировать, они также применимы и для малоэтажной застройки...
если будем застраивать малым этажом, тогда тоже будет приток людей и это не гарантирует строительство инфраструктуры...

может быть правильным является аргумент, что основной составляющей дохода бюджета мунипального образования является налог на землю, а при малоэтажном строительстве налог на землю за счет более эффективного с точки зрения бюджета использования земельного фонда муниципалитета будет кратно выше, чем от точечной застройки 17-этажной коробки?

[korado]

с социальным жильем надо решать вопрос другими способами - можно описать-предложить несколько способов...
например, муниципальные доходные дома, таунхаусы экономкласса, выкуп квартир в существующих многоквартирных домах в обмен на деньги и участок...

[TOS™]

2 и 3 пункт надо переформулировать, они также применимы и для малоэтажной застройки...
если будем застраивать малым этажом, тогда тоже будет приток людей и это не гарантирует строительство инфраструктуры...

Думал над этим... По сути всё зло крутится вокруг роста численности "непроизводственного" населения и увеличения плотности заселения. Само по себе снижение порога этажности действительно лишь частично решает эту проблему, как и проблему со строительством новой инфраструктуры.

Однако, если на уровне какого-либо градостроительного документа принять указанное в документе предложение не принимать к рассмотрению любые проекты жилой застройки, в которых инвестор загодя не обеспечивает 100% потребностей жильцов в инфраструктуре, массовое строительство многоквартирного жилья, скорее всего, заморозится на длительный период.
Причина: Привязка жилья к строительству и модернизации инфраструктуры в полном объёме потребует от инвестора работы с "длинными", средне-долгосрочными инвестициями и кредитами, а это, в свою очередь, будет гарантировать принципиально новый подход к планированию проектов жилой застройки, в которых инвестор будет вынужден учесть все факторы, до мелочей. Т.е. у инвестора наконец-то появится ответственность за конечный результат проекта в целом, а не за "пуговицы от костюма".
Ситуация, когда ты сначала вынужден нести затраты и лишь спустя 5-10 лет сможешь получить прибыль либо приведёт к полному прекращению застройки, либо у нас появятся другие, умные инвесторы. Которым и проблема производственной обеспеченности будет не чужда.

может быть правильным является аргумент, что основной составляющей дохода бюджета мунипального образования является налог на землю, а при малоэтажном строительстве налог на землю за счет более эффективного с точки зрения бюджета использования земельного фонда муниципалитета будет кратно выше, чем от точечной застройки 17-этажной коробки?

Хороший аргумент! Но в нормальном муниципалитете налог на землю не должен составлять основу дохода, это совершенно "мёртвый" налог, уплата которого обеспечивается внешней конъюнктурой (спросом на углеводороды)!

[TOS™]

с социальным жильем надо решать вопрос другими способами - можно описать-предложить несколько способов...
например, муниципальные доходные дома, таунхаусы экономкласса, выкуп квартир в существующих многоквартирных домах в обмен на деньги и участок...

Согласен. Как ещё один вариант - предоставление населению дешёвых кредитов на покупку жилья.

Нужно заканчивать с бесплатным жильём и очередями на него. Даже если расселяется ветхий дом, люди не должны получать жильё бесплатно, здесь не нужно себя и их обманывать - простая арифметика показывает невыполнимость данных обязательств! Т.е. либо они покупают себе новое жильё (например, в кредит), либо переселяются в "доходные дома".

[tapik]

Т.е. либо они покупают себе новое жильё (например, в кредит), либо переселяются в "доходные дома".

Т.е. как обременение для инвестора еще и доходные дома?

[korado]

[quote="TOS
Хороший аргумент! Но в нормальном муниципалитете налог на землю не должен составлять основу дохода, это совершенно "мёртвый" налог, уплата которого обеспечивается внешней конъюнктурой (спросом на углеводороды)![/quote]

Это ты что-то перепутал... то есть если упадет цена на нефть, автоматически упадет налог на землю??и на имущество?

[korado]

с социальным жильем надо решать вопрос другими способами - можно описать-предложить несколько способов...
например, муниципальные доходные дома, таунхаусы экономкласса, выкуп квартир в существующих многоквартирных домах в обмен на деньги и участок...

Согласен. Как ещё один вариант - предоставление населению дешёвых кредитов на покупку жилья.

Нужно заканчивать с бесплатным жильём и очередями на него. Даже если расселяется ветхий дом, люди не должны получать жильё бесплатно, здесь не нужно себя и их обманывать - простая арифметика показывает невыполнимость данных обязательств! Т.е. либо они покупают себе новое жильё (например, в кредит), либо переселяются в "доходные дома".

Дешевые кредиты приведут к росту цен на недвижимость, уже проходили...это прямая зависимость... вот субсидирование кредитов - вариант...

Доходные дома не нагрузка на инвестора, хотя возможный вариант...
это собственность муниципалитета... у нас ведь есть сейчас социальный найм? это наследство советских времен (кстати в америке вроде бы такой аналог тоже есть), а возможны и муниципальные доходные дома, и доходные дома как инвест проект....

[Да-да-да]

Вот про обременения согласен. Только никто не контролирует на муниципальном и гос. уровне(((((

Смотрите, тот же Березовец построил пять домов на Белоброва, несколько домов на ул. Космонавтов, Гравийной и в "зеленом хозяйстве".
Хоть что-нибудь они построили на свои средства для жителей района, кроме того, что ушло в карман Главе и разным замам. по строительству?
Где обещанная школа и ТЦ на Белоброва??? Как только речь зашла про обременения, они сразу на Космос перекинулись
Афины хоть садик один построили, правда тоже до фига взяли Пионерскую, Большевистскую, Аверьянова,17, теперь в приканальную зону впрягаются и на Подлипецкой домик построили

[TOS™]

Т.е. либо они покупают себе новое жильё (например, в кредит), либо переселяются в "доходные дома".

Т.е. как обременение для инвестора еще и доходные дома?

Не обязательно. Доходный дом рассчитан на получение прибыли. Это возможность для квартиросъёмщиков жить в квартире и платить меньше, чем по кредиту. Не думаю, что здесь есть смысл изобретать велосипед, нужно посмотреть, как оно было сделано на Западе (который наиболее близок к нам ментально) и сделать примерно аналогично.

[TOS™]

Дешевые кредиты приведут к росту цен на недвижимость, уже проходили...это прямая зависимость... вот субсидирование кредитов - вариант...

Хорошо, пусть это будут целевые кредиты. Это не означает, что любой сможет ими воспользоваться. Адресный кредит для собственников ветхого жилья с учётом низкого (возможно даже нулевого) процента, я думаю, это то же субсидирование.

Насчёт роста цен, думаю, сложный и неоднозначный вопрос. А ну как всех собственников-инвесторов заставят существенные налоги со сдачи жилья да со 2-3-4-n-ной квартиры платить, что будет с ценами на недвижку даже при дешёвых кредитах?

[TOS™]

Хороший аргумент! Но в нормальном муниципалитете налог на землю не должен составлять основу дохода, это совершенно "мёртвый" налог, уплата которого обеспечивается внешней конъюнктурой (спросом на углеводороды)!

Это ты что-то перепутал... то есть если упадет цена на нефть, автоматически упадет налог на землю??и на имущество?

ДА! Сборы налогов упадут! Потому как на земле, с которой собирается налог, в данный момент расположены в основном торговые и офисные центры. Не будет денег от нефти => не будет денег у населения => упадут продажи всего => не будет денег на оплату аренды земли под ТОЦ.

Что касается земли под производством, то данный налог должен составлять 0%, если власть пребывает в здравом уме. Главный "живой" налог - это налог на прибыль, он динамический!

К слову сказать, есть у меня мысль, что все статические налоги нужно бы заменить на динамические, это позволит выстроить более глубокие и адекватные обратные связи в экономике, а также повысить её адаптивность.

Так, например, сегодня ухудшение экономической ситуации зачастую приводит предприятия к банкротству и закрытию именно в силу наличия налогов, не зависящих от прибыли.

[korado]

Не Антон, мы о чем говорим в данный конкретный момент??? о застройке...
если мы ставим один дом на 800 человек на 1 Га мы платим одну сумму, а если строим 10 домов на 10 га сумму в 10 раз большую в налогах...

[TOS™]

Вот про обременения согласен. Только никто не контролирует на муниципальном и гос. уровне(((((

Здесь не то, что контролировать нужно, а поступить просто: Сначала утверждается и реализуется проект модернизации инфраструктуры, закрывающий 100% потребностей новых жильцов. И только потом, спустя годы, вложив кучу своих денег и взяв на себя, тем самым, реальные обязательства, инвестор получает право на прибыльную часть проекта. Да и здесь также неплохо ограничить продажу квартир на этапе строительства, например, расходной частью по обслуживанию кредита. Чтоб не сбежал до конца проекта.

Не будут по такой схеме работать, ума не хватает на большие проекты и долгосрочное планирование - и не нужно! Подождём чуток, свято место пусто не бывает.

[sega75]

Вот про обременения согласен. Только никто не контролирует на муниципальном и гос. уровне(((((

Смотрите, тот же Березовец построил пять домов на Белоброва, несколько домов на ул. Космонавтов, Гравийной и в "зеленом хозяйстве".
Хоть что-нибудь они построили на свои средства для жителей района, кроме того, что ушло в карман Главе и разным замам. по строительству?
Где обещанная школа и ТЦ на Белоброва??? Как только речь зашла про обременения, они сразу на Космос перекинулись
Афины хоть садик один построили, правда тоже до фига взяли Пионерскую, Большевистскую, Аверьянова,17, теперь в приканальную зону впрягаются и на Подлипецкой домик построили

Что касается Березовца, то им нужно запретить любое строительство в Дмитрове, пока они все свои косяки на Белоброва не исправят. Дело даже не в школе и ТЦ, а то, что каждую весну Белоброва превращается в Венецию. И каждую весну Гаврилов распинается, что вот мол "инвестор", что-то накосячил при строительстве (банально сэкономили и не стали делать ливневую канализацию), а в бюджете нет денег на исправление их ошибок.

[TOS™]

Не Антон, мы о чем говорим в данный конкретный момент??? о застройке...
если мы ставим один дом на 800 человек на 1 Га мы платим одну сумму, а если строим 10 домов на 10 га сумму в 10 раз большую в налогах...

Я это не к налогу на землю под домами, из твоей фразы: "основной составляющей дохода бюджета муниципального образования является налог на землю" я так понял, что ты о налоге на землю в целом....

[korado]

Помнишь наш разговор про то, что частники сами оплачивают все коммуникации?!

[sega75]

Хороший аргумент! Но в нормальном муниципалитете налог на землю не должен составлять основу дохода, это совершенно "мёртвый" налог, уплата которого обеспечивается внешней конъюнктурой (спросом на углеводороды)!

Основной статьей дохода Дмитровского района в 2012 году был НДФЛ - почти 44 %.
Земельный налог приносит в бюджет порядка 24 %.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Налог на доходы физических лиц - 294 586
Налог на имущество физических лиц - 22 746
Земельный налог - 163 179
Доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности - 131 559

ВСЕГО ДОХОДОВ - 671 678

[TOS™]

Помнишь наш разговор про то, что частники сами оплачивают все коммуникации?!

Ну да! И...?

[maksim]

Я бы добавил пункт, о запрете строительства жилых домов не предусматривающих, подземную парковку в цокольном или на первом этаже здания. Машинами заставлено все и везде, по городу уже тошно и ходить и ездить.

[tapik]

Хорошо, пусть это будут целевые кредиты. Это не означает, что любой сможет ими воспользоваться. Адресный кредит для собственников ветхого жилья с учётом низкого (возможно даже нулевого) процента, я думаю, это то же субсидирование.

А налог с разницы между процентом по кредиту и ставкой рефинансирования кто платить будет?
Сейчас практически 80% сдаваемого жилья представляет собой "доходные дома", пусть и не в западном представлении. Достаточно посмотреть планировки. И вот незадача, что представляет из себя "доходный дом"? Жилье с минимальной для данного района арендной ставкой. Но где их строить? И как строить, ведь обременение в виде тех же объектов сольцкультбыта необходимо, т.к. население увеличится? Что тогда будет с ценой на сдаваемое жилье?

Не будут по такой схеме работать, ума не хватает на большие проекты и долгосрочное планирование - и не нужно! Подождём чуток, свято место пусто не бывает.

Ждать хорошо, когда есть где ждать.

[Luchinkin]

Хорошо, пусть это будут целевые кредиты. Это не означает, что любой сможет ими воспользоваться. Адресный кредит для собственников ветхого жилья с учётом низкого (возможно даже нулевого) процента, я думаю, это то же субсидирование.

А налог с разницы между процентом по кредиту и ставкой рефинансирования кто платить будет?
Сейчас практически 80% сдаваемого жилья представляет собой "доходные дома", пусть и не в западном представлении. Достаточно посмотреть планировки. И вот незадача, что представляет из себя "доходный дом"? Жилье с минимальной для данного района арендной ставкой. Но где их строить? И как строить, ведь обременение в виде тех же объектов сольцкультбыта необходимо, т.к. население увеличится? Что тогда будет с ценой на сдаваемое жилье?

Не будут по такой схеме работать, ума не хватает на большие проекты и долгосрочное планирование - и не нужно! Подождём чуток, свято место пусто не бывает.

Ждать хорошо, когда есть где ждать.

В Германии 90% жилья это наем , то есть люди снимают. Там если человек не способен оплатить себе не пример 2х комнатную квартиру то его переселят в однушку, будут за счет государства помогать но на улицу не выкинут.

[tapik]

Даа, без флуда не жисть...

Ну так... А Вы сами то чЁ? Давайте нам пра малоэтажное строительство...это...
Я с господином Лучинкином(настоящим) про то как звездные корабли бороздят просторы Большого театра беседовать желаю. У нас свободный форум??? В конце-концов

Да я вроде как-то не особо за малоэтажное строительство, я за любое, лишь бы не бездумное. Ну и против "я против, потому что они за"

[Luchinkin]

Даа, без флуда не жисть...

Ну так... А Вы сами то чЁ? Давайте нам пра малоэтажное строительство...это...
Я с господином Лучинкином(настоящим) про то как звездные корабли бороздят просторы Большого театра беседовать желаю. У нас свободный форум??? В конце-концов

Да я вроде как-то не особо за малоэтажное строительство, я за любое, лишь бы не бездумное. Ну и против "я против, потому что они за"

Стоп, Вы не правы , я высказался как в Германии происходит. Вообще я за грамотное малоэтажное строительство. Я против свечек)